A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Le finalità della norma, dalla quale i consumatori e tutti i cittadini hanno solo benefici, sono ispirate ad una logica di trasparenza nella contrattazione immobiliare e di equità nel relativo prelievo fiscale: è ora possibile indicare il prezzo reale pattuito e, al contempo, pagare le imposte relative all'atto solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, così detta "valutazione automatica".

La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite.

Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (“simulazione del prezzo”) e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.

La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“. Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso.

La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile fissare una durata la più breve possibile e prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l'acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell'acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest'ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

È bene ricordare che in caso di acquisto di un immobile in costruzione, generalmente, se il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (che di solito avviene dopo il completamento della costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.

L’acquirente, invece, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte.

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è, evidentemente, quello di tutelare l'acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest'ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l'acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all'impresa di assicurazione o all'altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto articolato di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire.

Acquistare edifici “certificati” sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e del risparmio energetico è sempre più importante dal punto di vista economico e sociale.

L'efficienza energetica della casa, in particolare, nella sua conduzione, climatizzazione, produzione di acqua calda, in generale nei suoi consumi, può contribuire a preservare l’ambiente consentendo nel contempo un non trascurabile risparmio.

L’Europa prima e il legislatore nazionale poi, hanno dato vita ad una normativa in materia di disciplina energetica degli edifici.

La certificazione consente di conoscere la qualità di un immobile da acquistare e la spesa che si dovrà sostenere per la gestione energetica. Per questo, già alla stipula del preliminare, un aspetto che merita attenzione e che viene spesso ignorato è quello relativo alla documentazione che deve essere consegnata dal venditore. Essa dovrà indicare alcuni aspetti specifici sull'agibilità, la sicurezza degli impianti e la certificazione energetica, al fine di una più completa valutazione dell'immobile e, quindi, di un’adeguata tutela per l'acquirente.

È fondamentale per chiunque intenda devolvere i propri beni, disporre consapevolmente del proprio patrimonio secondo le regole previste dalla legge.

Ad esempio è prevista dal nostro ordinamento la legittima, una quota di eredità che spetta di diritto ai parenti più stretti e della quale bisogna tener conto nel redigere il proprio testamento.

È d’altro canto importante per chi è “chiamato all’eredità” conoscerne la consistenza in termini di diritti e di oneri. Di qui la necessità di essere informati e di valutare le modalità con cui accettarla.

La successione comporta anche importanti oneri fiscali: per facilitare ulteriormente il cittadino la seconda parte della Guida è stata dedicata alla disciplina fiscale ed è stata, inoltre, predisposta un’appendice riepilogativa delle imposte di successione.

La Guida illustra la successione dal punto di vista dei beneficiari (eredi o legatari) e di chi intende disporre del proprio patrimonio per quando avrà cessato di vivere; in particolare fornisce informazioni:
- sulle modalità di devoluzione dell’eredità a seconda che esista o meno un testamento;
- sulle modalità con cui un testamento può essere redatto, conservato ed eventualmente revocato;
- sugli adempimenti e oneri di carattere fiscale connessi alla successione.

Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggi è un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione. Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede.

Nella normalità dei casi non è necessario avvalersi di un mediatore finanziario: nel caso ciò avvenga, i costi dell’operazione sono destinati a incrementarsi in relazione al compenso da riconoscere all’intermediario, fissato talvolta in significative percentuali della somma mutuata.

La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari,
e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti.

Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.

Caro condomino ... Lei sta per diventare proprietario dell’unità immobiliare che ha scelto per l’acquisto; questa proprietà si chiama “condominio” ed è organizzata secondo la legge e secondo norme particolari.

Questa organizzazione è simile ad una piccola repubblica ed ha il suo Parlamento, un governo ed un responsabile dell’esecutivo. Il condominio, non essendo un soggetto giuridico, non ha una volontà propria, ma i suoi atti sono la conseguenza dell’espressione di una volontà collettiva espressa dalla maggioranza; questa volontà diventerà norma da rispettare anche da coloro che non la condividono e la legge protegge comunque i suoi diritti.

La vita in un condominio può creare dei problemi, ma è opportuno abituarsi a trascurare gli interessi personali per adeguarsi alla regola comune anche se ciò apparisse ingiusto.

Conoscere i suoi diritti ed i suoi doveri la aiuterà ad integrarsi nella comunità e faciliterà il buon funzionamento del sistema; le proponiamo di esaminare gli uni e gli altri nelle pagine che seguono dove sono evidenziati i punti essenziali della normativa esistente, sugli organi del condominio (assemblea, amministratore, consiglieri) con qualche raccomandazione sulla vita in un condominio.