Agenzia del Territorio

La seconda edizione del volume Gli immobili in Italia è un progetto realizzato dal Dipartimento delle Finanze e l’Agenzia del Territorio. L’opera rappresenta un’inedita mappa del patrimonio immobiliare privato in Italia che illustra, a fini statistici, la distribuzione delle abitazioni in base alle categorie catastali ed alle dichiarazioni dei redditi dei proprietari. Il quadro generale, riferito al 2008, scaturisce dall’incrocio tra le banche dati di catasto e amministrazione finanziaria e permette di comprendere i fenomeni sociali, economici e culturali legati ad una delle componenti principali della ricchezza deli italiani: la casa.

L’analisi della ricchezza immobiliare dei proprietari e della sua composizione fornisce, infatti, informazioni fondamentali per comprendere il tenore di vita dei soggetti proprietari, considerato che alcune componenti delle attività reali - come l'abitazione di residenza - svolgono al tempo stesso la funzione di beni di consumo (in quanto fonte di servizi abitativi) e di investimento. Inoltre le modalità con cui la ricchezza immobiliare viene allocata tra le varie fasce della popolazione consente di trarre indicazioni di grande interesse circa le strutture sociali e le politiche redistributive.

In effetti, le attività immobiliari costituiscono la componente principale della ricchezza delle famiglie italiane, in particolare le abitazioni. Secondo recenti stime della Banca d’Italia, il valore delle abitazioni ammonta nel 2008 a circa 4.700 miliardi di euro, ed è pari all’82% delle attività reali delle famiglie consumatrici (fonte: Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al Bollettino Statistico, n.67, 2009). Il valore del patrimonio familiare risulta oggi pari a quattro volte quello del reddito disponibile, ed è considerevolmente più alto rispetto alla Francia e alla Germania (2,5 e 3,1 volte rispettivamente).

Limitatamente agli immobili residenziali, ai fini di fornire una stima del valore della ricchezza immobiliare nel 2008, si è utilizzato un metodo che, partendo dai dati individuali fiscali dei proprietari e degli immobili (ad uso abitativo) contenuti negli archivi statistici dell’Anagrafe Tributaria e del Catasto urbano, associa le quotazioni medie che approssimano i reali valori di mercato degli immobili (Osservatorio del Mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio) per arrivare a stimare il valore della ricchezza immobiliare.

In ogni caso, anche tenendo presenti tutti questi limiti, è evidente che poter esercitare l’analisi su un patrimonio informativo che coinvolge ben oltre 20 milioni di soggetti e circa 58 milioni di unità immobiliari, consente di cogliere alcune tendenze di fondo dei fenomeni socio-economici del Paese. Per l’esattezza, il numero di proprietari persone fisiche che risultano titolari di immobili, con riferimento al 2008, negli archivi catastali è di circa 30 milioni: escludendo i titolari di nuda proprietà, risultano 28 milioni effettivi. L’incrocio dei dati fiscali delle dichiarazioni dei redditi con le informazioni estratte dall’archivio del catasto ha consentito di abbinare circa 23,1 milioni di proprietari.