La terza edizione del volume Gli immobili in Italia, realizzato dal Dipartimento delle Finanze e dall’Agenzia del Territorio, fotografa la situazione patrimoniale dei cittadini e delle imprese italiane. Lo sviluppo degli incroci tra le banche dati del catasto, dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle dichiarazioni dei redditi sta producendo, di anno in anno, non solo il miglioramento dell’affidabilità e della qualità statistica dei dati, ma anche la possibilità di indagare nuove tematiche.

Particolare attenzione viene prestata, quest’anno, al tema della misurazione della ricchezza confrontando i risultati ottenuti sulla base dei dati di fonte amministrativa con altre metodologie e stime basate su dati di fonte esterna. È inoltre affrontato il tema della composizione della ricchezza e della relazione con i flussi reddituali dei contribuenti proprietari, sia con riferimento allo stock che ai flussi derivanti dai trasferimenti mortis causa e inter vivos. Vengono infine costruiti indicatori sintetici di disuguaglianza e curve di concentrazione, anche per aree territoriali, al fine di individuare le relazioni esistenti tra ricchezza, flussi di reddito e caratteristiche socio-economiche dei proprietari di immobili.

Queste analisi sono sviluppate sia dal lato dell’universo dei proprietari risultanti intestatari in catasto (al netto delle eventuali incongruenze in ordine alle quote di possesso e limitatamente agli intestatari con codice fiscale riscontrato), sia dal lato dei proprietari che presentano la dichiarazione dei redditi nelle sue diverse forme. In ordine all’universo dei contribuenti proprietari di immobili vengono svolti ulteriori approfondimenti.

Anzitutto, nell’ambito dell’analisi territoriale del valore del patrimonio abitativo, è stato incluso un focus sui comuni «turistici». Inoltre, è stato dedicato un intero capitolo all’analisi dei flussi reddituali derivanti dalle locazioni di immobili, sia dal punto di vista dei locatori che dei conduttori. Infine, viene presentata l’analisi della proprietà degli immobili dei soggetti diversi dalle persone fisiche (enti, società, fondi, ecc), in relazione alla dimensione di impresa, al settore di attività in cui operano, alla forma giuridica. Interessanti spunti di riflessione sono proposti anche con riferimento alla concentrazione della proprietà immobiliare nelle piccole 10 e medie imprese italiane, che rappresentano l’«ossatura» del tessuto produttivo italiano, ed in particolare all’incidenza degli immobili nei distretti industriali localizzati nel nostro paese.

La terza edizione di «Gli immobili in Italia» si articola in sei capitoli. Il primo è dedicato all’analisi degli utilizzi degli immobili. Il secondo capitolo riguarda invece la misurazione della ricchezza delle abitazioni e l’analisi della sua distribuzione tra i proprietari e del grado di concentrazione e di disuguaglianza, con un approfondimento anche sotto il profilo del trattamento dei dati e dei criteri metodologici adottati. Il terzo capitolo si concentra sull’analisi territoriale della ricchezza del patrimonio abitativo e contiene anche un focus sui comuni turistici. Il quarto capitolo è dedicato alla distribuzione della proprietà e del reddito dei proprietari. Il quinto capitolo è dedicato infine alle locazioni immobiliari, con un’analisi del profilo dei locatori, dei conduttori, nonché del rapporto tra i canoni di locazione e la rendita imputata agli immobili in affitto. Infine, nel sesto capitolo sono contenute le note metodologiche relative ai criteri di estrazione, trattamento ed elaborazione dei dati utilizzati nel volume.

Nell’ambito di queste analisi è stata effettuata anche la stima del valore del patrimonio residenziale che risulta, comprensivo delle pertinenze, pari a 6.335 miliardi.

Il Rapporto immobiliare 2011, dedicato al settore residenziale, rappresenta un compendio completo delle informazioni disponibili nelle banche dati dell’Agenzia del Territorio, utile alla comprensione della composizione e delle dinamiche del mercato immobiliare delle abitazioni nel 2010.

La crisi del mercato residenziale presenta nel 2010 qualche segnale di ripresa, con i prezzi delle abitazioni sostanzialmente stabili, ma ancora non è possibile concludere di essere usciti dalla crisi del settore poiché tale leggero incremento si è avuto nel primo semestre, mentre negli ultimi mesi del 2010 il mercato è tornato a scendere.

In sintesi nel 2010 per il mercato delle abitazioni si evidenzia:
• una lieve ripresa dei volumi di compravendita delle abitazioni, 617.286 NTN (numero delle transazioni normalizzato), +0,5% rispetto al 2009. nei capoluoghi +5,2%, nei comuni non capoluoghi -1,6%.
• nel 2010 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 64 milioni di metri quadrati, +1,0% rispetto al 2009, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 104 mq circa.
• la quotazione media risulta nel 2010 pari a 1.578 €/mq, stabile rispetto al 2009, +0,1%, e stazionarie risultano sia nei capoluoghi sia nei comuni minori.
• il valore di scambio complessivo stimato nel 2010 è in crescita del +2,6% rispetto al 2009 ed è pari a circa 103,9 miliardi di euro. È in aumento soprattutto al Centro, +5,5%, e al Nord, intorno al +2%.
• l’andamento del mercato residenziale delle otto principali città risulta, nel 2010, decisamente positivo con un rialzo del +6,9%. Il “fatturato” è pari a circa 24,4 miliardi di euro, con un aumento del +7,6% rispetto al 2009.

D’altra parte anche la possibilità per le famiglie di accedere all’acquisto di un’abitazione sembra in lenta risalita, La quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo, reale e finanziario, della casa è sceso dal 62% del 2004 al 51% di fine 2010 (13 milioni di famiglie circa, dopo aver toccato il minimo nel 2008 quando la quota di famiglie in grado di acquistare una casa di medie dimensioni era intorno al 46%). Tale miglioramento nel 2010 è dovuto essenzialmente alla riduzione del costo del credito, mentre il prezzo delle case avrebbe giocato ancora a sfavore.

I migliori tassi d’interesse (scesi mediamente dell’1% circa nel 2010) hanno comportato, infatti, il maggior ricorso all’utilizzo dei mutui ipotecari per l’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie che nel 2010 sono aumentati del 9,4% circa, con un incremento del capitale erogato complessivamente del 15%.

Nella scheda regionale della Liguria è illustrata l’analisi dell’andamento delle compravendite per l’anno 2010 della regione Liguria. E’ fornita una panoramica sui volumi compravenduti, sulla consistenza delle superfici scambiate, sulla distribuzione delle compravendite per classe di popolazione dei singoli comuni e ancora sulla tipologia dimensionale oggetto di transazione e sui volumi di compravendita delle pertinenze. Si forniscono, inoltre, un’analisi delle quotazioni ed una stima del valore del volume di scambio delle abitazioni.

La seconda edizione del volume Gli immobili in Italia è un progetto realizzato dal Dipartimento delle Finanze e l’Agenzia del Territorio. L’opera rappresenta un’inedita mappa del patrimonio immobiliare privato in Italia che illustra, a fini statistici, la distribuzione delle abitazioni in base alle categorie catastali ed alle dichiarazioni dei redditi dei proprietari. Il quadro generale, riferito al 2008, scaturisce dall’incrocio tra le banche dati di catasto e amministrazione finanziaria e permette di comprendere i fenomeni sociali, economici e culturali legati ad una delle componenti principali della ricchezza deli italiani: la casa.

L’analisi della ricchezza immobiliare dei proprietari e della sua composizione fornisce, infatti, informazioni fondamentali per comprendere il tenore di vita dei soggetti proprietari, considerato che alcune componenti delle attività reali - come l'abitazione di residenza - svolgono al tempo stesso la funzione di beni di consumo (in quanto fonte di servizi abitativi) e di investimento. Inoltre le modalità con cui la ricchezza immobiliare viene allocata tra le varie fasce della popolazione consente di trarre indicazioni di grande interesse circa le strutture sociali e le politiche redistributive.

In effetti, le attività immobiliari costituiscono la componente principale della ricchezza delle famiglie italiane, in particolare le abitazioni. Secondo recenti stime della Banca d’Italia, il valore delle abitazioni ammonta nel 2008 a circa 4.700 miliardi di euro, ed è pari all’82% delle attività reali delle famiglie consumatrici (fonte: Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie italiane, Supplementi al Bollettino Statistico, n.67, 2009). Il valore del patrimonio familiare risulta oggi pari a quattro volte quello del reddito disponibile, ed è considerevolmente più alto rispetto alla Francia e alla Germania (2,5 e 3,1 volte rispettivamente).

Limitatamente agli immobili residenziali, ai fini di fornire una stima del valore della ricchezza immobiliare nel 2008, si è utilizzato un metodo che, partendo dai dati individuali fiscali dei proprietari e degli immobili (ad uso abitativo) contenuti negli archivi statistici dell’Anagrafe Tributaria e del Catasto urbano, associa le quotazioni medie che approssimano i reali valori di mercato degli immobili (Osservatorio del Mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio) per arrivare a stimare il valore della ricchezza immobiliare.

In ogni caso, anche tenendo presenti tutti questi limiti, è evidente che poter esercitare l’analisi su un patrimonio informativo che coinvolge ben oltre 20 milioni di soggetti e circa 58 milioni di unità immobiliari, consente di cogliere alcune tendenze di fondo dei fenomeni socio-economici del Paese. Per l’esattezza, il numero di proprietari persone fisiche che risultano titolari di immobili, con riferimento al 2008, negli archivi catastali è di circa 30 milioni: escludendo i titolari di nuda proprietà, risultano 28 milioni effettivi. L’incrocio dei dati fiscali delle dichiarazioni dei redditi con le informazioni estratte dall’archivio del catasto ha consentito di abbinare circa 23,1 milioni di proprietari.

Il Rapporto immobiliare 2010, dedicato al settore residenziale, rappresenta un compendio completo delle informazioni disponibili nelle banche dati dell’Agenzia del Territorio, utile alla comprensione della composizione e delle dinamiche del mercato immobiliare delle abitazioni nel 2009.

Le analisi riportate presentano in particolare:
- gli andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze (magazzini e posti auto in gran parte collegati al settore residenziale);
- le classi dimensionali, le superfici complessive e le superfici medie delle abitazioni oggetto di compravendita, stimate in relazione ai vani catastali;
- le quotazioni medie di mercato delle abitazioni e il loro andamento dal 2004;
- il valore del volume di scambio delle abitazioni, stimato sulla base delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e delle superfici compravendute calcolate;
- le caratteristiche dei prestiti erogati dagli istituti di credito tramite mutuo ipotecario in termini di numero di compravendite che utilizzano tale strumento di finanziamento, capitale erogato complessivo e medio per unità, durata e tasso di interesse medio iniziale pattuito.

Nella scheda regionale della Liguria è illustrata l’analisi dell’andamento delle compravendite per l’anno 2009 della regione Liguria. E’ fornita una panoramica sui volumi compravenduti, sulla consistenza delle superfici scambiate, sulla distribuzione delle compravendite per classe di popolazione dei singoli comuni e ancora sulla tipologia dimensionale oggetto di transazione e sui volumi di compravendita delle pertinenze. Si forniscono, inoltre, un’analisi delle quotazioni ed una stima del valore del volume di scambio delle abitazioni.

Sul sito internet dell'Agenzia del Territorio nella sezione dedicata all'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) sono pubblicate con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative agli 8.100 comuni dell'intero territorio nazionale per diverse tipologie edilizie nell'ambito delle destinazioni residenziale, commerciale, terziaria e produttiva.

Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferite ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio:
- non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
- sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.

L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.